近日，一个自称为“福建旅游地产旗舰”的项目———唐乾明月在福州面世。虽没有高调的宣传，但“旅游地产”这个对福州市民来说还颇为新鲜的概念引来了不少关注。据了解，该项目开发商已对外收取认购金。

    然而，记者在采访中发现，唐乾明月项目有违法占用土地的嫌疑。

    价格诱人

    在唐乾明月的宣传资料中，记者看到，该项目位于永泰县大漳溪旅游区，占地面积430亩，一期133亩，共137户别墅，包括独栋、双拼、联排别墅。周边配套有4300平方米的三星级酒店，及室外游泳池、篮球场、网球场等，项目开发商为福州新天寰宇置地公司（以下简称“新天寰宇”）。

    看到该项目别墅的售价，很多人可能会心动。“联排别墅一栋60－70万元，双拼80－90万元一栋，独栋约120多万元。”唐乾明月销售中心一位售楼小姐介绍道。如今，在金山买一套100平方米的住宅，都需要六七十万元，唐乾明月项目的别墅售价的确诱人。

    “你可以买别墅自住，也可以拿来出租，这一带属于旅游景区，出租别墅有一定的市场。”上述售楼小姐表示，别墅也可以委托酒店方面帮忙出租。

    在采访中，记者了解到，该项目于去年11月份公开，如今还未取得预售许可证，但购房者可以先行认购，联排别墅认购金为10万元。“开盘后的价格肯定要比现在高，所以现在定还是很优惠的。”据售楼小姐介绍，该项目预计7月份开盘，本月底就将进行第一次提价，价格约上调10％。据称，如今已有不少别墅被认购，其中部分联排别墅在项目沙盘尚未做好时，就已经被公司内部员工优先认购了。

    旅游地产的魅力真的有这么大么？唐乾明月的宣传资料对旅游地产是这么解释的：以旅游、度假、休闲、会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品形态。

    然而，在开发商描绘的美好前景背后，记者却发现了种种问题。

    违法占地？

    事实上，“旅游地产”在国内大城市已经历了近十年的发展，但一直处于尴尬境地。

    我国现有法律、法规中，只明确了居住类用地，并没有对单独的别墅用地进行界定；对旅游地产，相关法规也没进行特别规定，这就给房地产商留出了“缺口”。

    唐乾明月开发商似乎并不避讳其钻政策空子的做法，对外公示其项目是以产权式酒店立项，每栋建筑单体即一个产权单位，从而规避了纯别墅项目立项的政策壁垒。

   “打擦边球。”福州房地产学者刘福泉如此形容。近年来，政府禁批别墅用地，并提出清理各类园区用地，加强土地供应调控，在这样的背景下，一些开发商便打着旅游地产的旗号变相开发别墅。

    旅游地产的尴尬还在于其土地性质问题。据唐乾明月上述售楼小姐介绍，该项目为商业用地，因此与普通别墅项目不同，其土地使用年限只有40年，住房贷款也只能按照商业项目的标准进行贷款。不过，“其它方面都和一般别墅项目一样，有独立产权，有土地证。”该售楼小姐强调。

    然而，一位知情人士告诉记者，不久前该项目开发商曾表示项目的土地问题还没有与当地政府谈清楚。在网络上，记者也看到一位网友留下的帖子：据说该地块本来是开发成旅游项目的，后来开发商把它开发成了别墅，当地民众意见很大。

    3月23日，记者来到唐乾明月项目所在地。该项目位于山脚下，旁边有一条小河，不远处的一座桥下，几艘采砂船不断地从桥旁的河道里挖沙，而房子还不见影子。当地的村民告诉记者，该地块原本是用作开发旅游项目的，后来却被开发商用来开发别墅项目。

    随后，记者向多个村民了解得知，这幅地块原本是马达加斯加涌洋进出口贸易有限公司的，后转手给福州新天寰宇置地公司。从2007年9月份开始，新天寰宇将其开发成别墅项目———唐乾明月。为此，新天寰宇占用了近500亩的耕地，大大超过了原先征地范围，却没有支付征地补偿款。

    今年2月，某媒体也曾对新天寰宇置地公司违法占用村集体所有田地、抢建别墅的问题进行了报道。该报道还提及，唐乾明月所在地原项目名称为“明月乡村俱乐部”，开发商为马达加斯加涌洋进出口贸易有限公司。由于经营不善，开发商找人合伙经营此项目，所以该项目建设时停时续。由于项目施工方在桥下大肆采砂，导致河桥基越来越浅，桥梁的稳固性大大减弱。如果遭遇洪水或其他事故，后果将不堪设想。

    记者在现场调查时发现，大桥桥面已经出现不少裂痕，货车从桥上经过时，桥身便“颤抖”起来。根据《福建省河道采砂收费管理办法实施细则》第（十）条规定：禁止在特殊大桥（总长等于或大于500米）、大桥（总长大于100米）、中桥（总长大于30米）、小桥（总长8米至30米）的上、下游各250米、200米、100米、50米的河段内采砂。施工方显然违反了相关规定。

    风险谁担

    唐乾明月的土地问题尚未厘清，开发商已公然收取认购金，购房者所面临的风险可以想见。

    事实上，类似的做法并不少见。开发商拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，作为其房地产开发升级的突破口。建设部中国风景名胜区协会副会长刘强就曾表示，由于旅游地产概念较宽泛，业内认识也不尽统一，于是开发商故意模糊概念，借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子；和开发商抱着同样心理的还有个别地方政府，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。

    福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，目前各地旅游景点的土地大部分是集体用地，圈占集体用地用来开发房地产项目，这属于“触碰高压线”的行为。然而，相关政策、法规的缺失，使得各地的旅游地产出现盲目发展的状况，尤其那些违规操作的所谓旅游地产项目，更是面临着巨大的政策风险。

    据业内人士介绍，福州之前已经出现旅游地产，只不过没有对外打出此类名号，例如在北峰、寿山等地就有开发商在景区内建设别墅进行出售，这类别墅属于小产权房，有的一栋售价仅20万元。

    在政策“刀口”上游走的旅游地产，还面临着运营风险。“中国的富裕程度还没有达到这样的层次，即便达到了，真正‘有钱又有闲’的人又有多少？”在刘福泉看来，市场对于旅游地产中的别墅需求是有限的，“而且就福建来讲，旅游产业并不发达，如果来此旅游的人流量不足，那些用于租赁投资的别墅就只好闲置，投资者的回报率很难保证。”

    对此，福建师范大学旅游研究所所长袁书琪也认为：“如果福州的旅游发展加速，带动一些旅游地产的开发（在手续完备的前提下），还是不错的，但是如果本身的旅游景点都还没有做起来，开发商就先搞旅游地产开发，显然太超前了。”

    如今，唐乾明月的广告牌高高挂在旗讯口东方大酒店的外墙上，过往的行人抬头可见，画面中极富诗意的意境充满了诱惑力。然而，低价别墅的背后却是巨大的购房风险，投资者不能不警惕。