方兴地产酒店业务分拆上市战略意义大于资金需求

2014-07-17 来源：中国经济时报

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【导读】本报记者王松才日前，随着金茂投资在香港交易所正式挂牌，央企方兴地产旗下酒店业务终于完成分拆上市。对于方兴地产酒店业务分拆上市的原因，在此前的招股会上，方兴地产董事会主席、金茂?穴中国?雪投资控股主席...

　　本报记者

　　王松才

　　日前，随着金茂投资在香港交易所正式挂牌，央企方兴地产旗下酒店业务终于完成分拆上市。

　　对于方兴地产酒店业务分拆上市的原因，在此前的招股会上，方兴地产董事会主席、金茂?穴中国?雪投资控股主席及非执行董事何操表示，方兴地产物业开发、物业租赁及酒店经营三大板块集中在一起，不能充分体现公司价值。酒店业务从方兴分拆并独立上市，能最大限度释放酒店资产的价值。

　　方兴地产方面表示，方兴此举是为了完成两个轮子走路的战略布局，其战略意义大于资金需求。

　　为何分拆酒店业务

　　据方兴地产高层介绍，金茂投资为一项在香港的固定单一投资信托，其收入主要来自酒店经营及商业区域租赁。

　　公司管理层介绍说，金茂投资这个上市平台的初始资产包将包含已竣工物业金茂大厦和上海金茂君悦大酒店，及金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明金茂凯悦酒店，还有2014年3月开业的开发中酒店北京金茂万丽酒店和丽江金茂君悦酒店。

　　此外，金茂投资还拥有方兴地产丽江、长沙和南京三个酒店的优先认购权。

　　事实上，从去年开始，“国八条”和中央持续有力的反腐行动已经对高端酒店市场造成了很大的冲击，方兴地产为何选择此时分拆酒店业务呢？

　　金茂投资行政总裁张辉对此表示：“相关政策确实对酒店行业产生了比较大的影响，但金茂的酒店收入仅有2%的下滑，因为公务消费占比很小。”他还表示，去年第四季度开始，整个中国酒店业出现了触底反弹、回暖的迹象。

　　金茂投资管理层认为，虽然政府对于公共消费有所管控，但私人领域的消费增长强劲，成为高端酒店的新型推动力。方兴旗下酒店，公司客户约占60%，而金茂三亚丽思卡尔顿酒店个人客户占比高达80%。反腐只对公务旅游及部分会务需求带来影响，而不会影响度假型游客。

　　方兴地产董事会主席何操表示，“此时上市是不差的选择。分拆上市能为母公司方兴地产以上市前利息的方式筹得资金，进一步释放金茂酒店资产的价值”。

　　根据金茂投资公布的招股书，2013年金茂投资的物业收入为25.91亿港元，其中，酒店房间收入占比为48.2%，酒店餐饮为27.7%，总租金收入为19.7%；而以净物业收入计算，金茂投资的办公楼、商场收入占比为39%，酒店及服务式公寓收入为61%。

　　从酒店资产来看，金茂投资2013年平均房价为2104港元，香格里拉为1521港元，开元为710港元；金茂投资2013年的酒店平均入住率为68%，而香格里拉和开元分别为64%、59%。

　　据金茂投资内部资料显示，从已建成酒店总收入来看，金茂投资的年复合增长率为13.7%；而其2011年至2013年平均EBITDA利润率为36%，远高于香格里拉的28%以及开元的26%。

　　海通证券(600837,股吧)最新研报认为，公司股价较2014年资产净值折让超过60%，而酒店方面估值更是严重偏低，折让超过70%，故分拆上市后更能有效地释放其内在价值。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，目前推其上市认购率受一定限制，是受到全球资本对目前中国房地产市场投资持有谨慎态度影响，预计未来会有改善。

　　双轮驱动战略扩张

　　对于分拆酒店业务上市的意义，方兴地产相关负责人向记者表示，分拆酒店上市除了能盘活存量资产，同时也能反哺住宅开发，更好地实现“两个轮子”走路的发展战略，因此其战略布局意义远大于资金需求。

　　事实上，方兴地产近年来实行“双轮驱动”战略，即销售型物业开发与持有型物业运营已取得显著成效。

　　根据2013年年报，方兴地产2013年共获得物业销售209.94亿元，同比实现近33%的增长。受益于“绿金精品”的高端住宅项目，方兴地产旗下项目的去化率平均达9成，毛利率高达44.4%，远高于行业约30%的水平。在“双轮驱动”的战略下，方兴地产的持有物业也稳健发展。2013年，整体租金收入约10亿元，较2012年上升近13%。

　　而搭建持有型物业运营的金茂投资与销售型物业开发的方兴地产两个上市平台，能够实现低成本融资和稳健扩张，这也是方兴地产“双轮驱动”战略的终极目的。

　　据记者了解，金茂投资采用BT ?穴business trust）的形式而非房托?穴REIT?雪上市。房托的形式较为严格，需要公司将其所有雇员与房托分离，这对国企背景的金茂投资来说难以实现。以BT形式上市，母公司方兴地产能够获得金茂投资上市筹措的32亿港元，金茂投资上市后，将会把其100%的盈利以股息派发，以70%股权控股的方兴地产将获得这些资金并且决定其投资去向。

　　方兴地产高管透露，尽管公司把100%的利润以股息派发，但财务状况良好，具有高空间举债、加大杠杆进而进行收购或发展的能力。从中长期来看，公司不排除为进入酒店管理业做准备，同时，公司一直有一个部门在进行市场上相关资本收购研究。此外方兴还拥有一个非常强的酒店资产管理团队，如果找到合适的机会，不排除未来通过自建或并购酒店管理品牌，甚至输出管理等轻资产扩张的各种路径，在市场上创造比较好的机会，稳步扩大规模。

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