泉州古厝内外景

被改造成旅馆的泉州古厝

古厝茶坊

晋江古民居（五店市）老厝保护工程

　　2013世界闽南文化节的召开，海内外掀起“悦读”闽南文化的热潮。在增进文化交流合作之外，不少商界人士表示，通过发掘闽南文化在市场经济下蕴藏的商机，让闽南文化直接转化成生产力，也是传承和弘扬闽南文化的重要途径。

　　泉州，这个汇聚多元文化的千年历史古城里，既遍布着有暗红外观、燕尾屋脊、形如庙宇的“泉州红”建筑，街头巷尾间又藏着混合了传统民居特色和南洋建筑风格的 “洋楼”。曾经和其他城市一样，在现代化城市建设浪潮下，一些闽南传统古民居曾出现空置、颓败、缺乏维护等问题。所幸的是，在各界人士的呼吁和努力下，近 两年有不少商业业态被导入“老厝保护”中，通过开茶馆、咖啡馆，闽南古建筑的独特商机开始显现。

　　市场经济下，闽南文化的传承与保护，不仅是建几个博物馆那么简单。人，是文化的灵魂，只有人的活动,才能让传统文化焕发新生命。

　　早报《财富周刊》从本周起开始刊发《闽南文化的商机启示录》，讲述闽南文化之下的创富故事，关注古老的闽南文化中蕴藏的莫大商机——

　　【第一部分：现象】

　　泉州改造“老厝”风潮初现

　　坐在古大厝的天井里，喝着茶，听耄耋老人讲一个古老的闽南传说；在小洋楼的回廊下，闻着庭院里幽幽的茉莉花香，品一杯咖啡，翻几页闲书……这些本来属于老房 子屋主的“私人场景”，正在被越来越多的泉州人以及游客所享有，这无疑就是商业经营模式进入“老厝改造”项目带来的“正能量”。

　　从10多年前出现的“古厝茶坊”，到这几年利用古大厝、小洋楼改造的咖啡馆、民宿的兴起……泉州改造“老厝”的风潮正在出现。

　　溯源

　　茶馆，让一座古厝新生

　　燕尾脊、黑筒瓦、红方砖、镂窗棂，在一座具有典型闽南传统建筑风格的古厝中，可以喝茶、听讲古、看木偶戏……古厝茶坊，如今的意义已经不仅仅是间可让人参观 体验闽南建筑特色的古大厝，更承载着传播泉州文化的功能。要提泉州的“老厝改造”，如今远近闻名的“古厝茶坊”的主人庄剑峰，应该是吃螃蟹的第一人。

　　然而，就是这间现在被广为人知的老厝，在茶坊老板庄剑峰发现它之前，俨然是另一番模样：院落内有五间房屋出现不同程度坍塌、木柱朽烂严重、老式木门窗破败不堪……

　　1998 年，庄剑峰相中了这间“破大厝”，辗转租下了它，花了数月时间，耗资数十万元进行了原样原地的修缮。“我尽量保持房屋原有的风貌，整个院落的格局没有变 过。”庄剑峰说道，从这座古厝开张经营至今，从不为人所看好到远近闻名，吸引了全国各地乃至外国友人到访。“古厝茶坊从来不是以商业经营或旅游景点为目 的，而是以自有的本土建筑为载体，保存一种泉州人的生活方式。”庄剑峰说。

　　庄剑峰认为，像这样的老房子最怕没人住。“没人住，房子出了问题就没人能够及时发现，更不会有人进行维护，自然只会越来越破旧，最终倒塌、颓败、被拆除。” 他说，最近靠泉州市区后城街两间包厢的屋顶出现漏雨，他又要请人来修了，“除了开业前的大修整，古厝茶馆到目前已经进行过四次维护了。”

　　如今，来来往往的游客，并没有人会发现这间古大厝曾经破败过。虽然感觉古旧，但里面的石雕、木门、天井、牌匾、镂空的瓷砖……无不透着闽南古建筑的风韵。

　　发展

　　咖啡馆、民宿正在起步

　　泉州古城会客厅。在泉州市区华侨新村的宣传栏上，鲤城区有关部门将区域内老建筑改造的一些项目汇总起来作了统一展示，并打出了这样的口号。

　　华侨新村，这个当年归国华侨的高档别墅区，一幢幢糅合闽南风和南洋风的古朴老别墅里，从诺尔咖啡到现在的馆驿柒号度假旅馆，多样的商业业态正在让老别墅焕发出新的生机。

　　“华侨新村共5排48幢别墅，如今引入商业经营的已经有近10幢了。”馆驿柒号度假旅馆的老板潘立飞说，在华侨新村的商业业态中，以咖啡馆居多，民宿也开始出现。

　　馆驿柒号度假旅馆就是由一栋老别墅改成的。原来老别墅有约20个房间，被改造成14间客房，标间、单人房、双人房、亲子房，每个房间的特色都不一样，但设备 都很齐全。庭院里，欧式风格的藤编桌椅，与闽南红砖地板、白条石墙壁“混搭”起来，也不显突兀。这并不是潘立飞的第一家民宿，他在2009年就开起了“旧 馆驿青年客栈”。

　　“我入住的客栈，坐落在西街中部旧馆驿巷口往里大概几十米的地方，斜对面就是大名鼎鼎的开元寺正门和东西塔。”一位慕名到泉州游玩的游客在游记中写道，“我住在二楼，屋里铺的是红色的尺二砖，睡的是闽南的朱漆楠木大床，很特别，也充满神秘感。”

　　这一段话，是游客对旅社的印象，也正是潘立飞通过民宿想要传递给游客的闽南文化体验。据潘立飞介绍，泉州还有一些民宿都“隐藏”在古巷里。

　　比民宿发展更快一些的是咖啡馆。据业界人士介绍，大概2006年、2007年左右，泉州就出现了利用老宅子改建的咖啡馆。在华侨新村，就有诺尔、5排5号、 十二味等等四五家，几乎每一排都有一两幢老别墅被改造成了咖啡馆。此外，在花巷、西街、南俊路、中山路，也不乏租下民间老宅子开起咖啡馆的。

　　趋势

　　更多商业加入才会兴盛

　　后城144号。集古斋。一座三进的古大厝。牌匾、石雕、字画、小摆件、瓷器……遍布古厝，这是一家做古玩生意的店铺。

　　店主何景明告诉记者，租下这座古大厝也已经五六年了，这座古厝靠街有三间门面，本来他们只租下旁边一间，但因为店面太小很多人没注意，后来就把古厝中轴线的 门面租下来之后，客人从后城街一眼就可以望进古厝的天井和厅堂，看到天井里绿意盎然、石雕牌匾等等相映成趣，都会好奇地走进来参观，由此吸引了不少客源。

　　不过，何景明说，虽然后城被称为古玩一条街，也有不少具有闽南特色的老宅子，但还很少作商业运营之用。如今，在古厝茶坊和集古斋门口，都挂着有关部门对古厝 特色的介绍，他说，因为是商业运营，自然开门迎客，这两间原来残破的古大厝如今不仅仅是店铺，也是部门认可的旅游景点，向游客展现闽南建筑文化。

　　“茶馆、咖啡馆居多，少数的民宿、艺术画廊等形式，泉州目前把老宅子变成店铺的还非常少。”潘立飞说，其实在泉州鲤城区，还有一大片的老建筑亟待保护和开发，应该有更多的商业业态被引入“老厝保护”的项目当中，泉州目前还非常缺乏把老宅子和特色店铺相结合的模式。

　　“在鼓浪屿上，最赚钱的其实是张三疯奶茶、赵小姐的店这样一些特色店，泉州的老厝改造需要更多特色商业店铺的加入。”潘立飞呼吁。

　　【第二部分：生存】

　　一本难以计算回报的“生意经”

　　作为游客，在红砖古厝里品茗听书，在小洋楼里住个三两夜，都是只需要花费些钱就可以享受到的。但对这些把老宅子租下来商业运作的经营者来说，却有着不为人道的压力。

　　去年媒体关于鼓浪屿家庭旅馆入住率严重下滑的相关报道，也一度把“老宅子改造的商业危机”推向了风口浪尖。那么，作为刚刚在泉州发展起来的“老宅子改造”浪潮，这些商业业态的经营者们，又是否能够靠着商业盈利来维持对老宅子的保护呢？

　　1“难言”的盈利

　　“当年，工商所的人来看了我的茶坊，说‘营业执照可以批给你，但能不能赚钱我们可不管’。”当年茶馆开业的这支小插曲，庄剑峰如今当做笑谈，不过他也坦言，古厝茶坊的经营，其实经历了一个很艰难的开端。

　　“头三年根本没赚到钱，先不说营业前修整古厝的费用，那时候每天就没来几个客人，一个月下来收支都还不平衡。”庄剑峰说，虽然因为他租的是古厝，租金相比正常街上同等面积的商铺来说要便宜得多，但由于隐在小巷，客源很少。

　　后来，随着泉州旅游业的发展和政府部门的支持，古厝茶坊的生意慢慢好了起来。“但是每个月的盈利，都被持续地投入到茶坊里，比如购置桌椅，添置一些和古厝相 协调的摆设等，还是处在不盈利的状态。”庄剑峰说，但这14年坚持下来，中间有几年茶坊还是有盈利的，不过也被几次大的修缮工程给抵消掉了。“这几年人工 费用等各项成本逐步增高，租金费用较当年也翻了一倍，但茶坊的消费水平基本维持不变，所以利润也被摊薄了很多。”

　　“目前华侨新村这种老别墅一个月的租金差不多是一万多元。”十二味咖啡馆的年轻老板小邱说，他找到这栋老别墅，前后来了三次，最后一次终于遇到了房东。“房东长期在海外，也正好有意出租老别墅，所以我们是一拍即合。”

　　不过，尽管房东同意出租别墅，但还是和小邱定下了很多“规矩”。“房东不允许我破坏建筑的结构、格局，不能挖砖敲墙等，所以我主要就是把墙壁粉刷了一下，再 从软装上来改造。”小邱还透露称，房东因为不放心，收取的押金也远远要多于一般商业规定的“押三月付三月”。他无意中透露说，房东本来想收20万元的押 金，“但后来没收那么多。”

　　虽然华侨新村这几年出了几家有名的咖啡馆，但小邱的“十二味生活咖啡馆”开张并没有引起注意。“咖啡馆是去年5月开的，前半年几乎没有什么生意，好在店里就 是我和我女朋友打理，没有太多的开销。”小邱说，今年以来，咖啡馆的生意慢慢有起色了，有了一些回头客，每个月除了开支，还能够有一定的结余了。但当记者 问这些能不能抵消前期投入到老别墅的费用时，小邱并没有正面回答，他说他并没有计算这些前期投入，只是很享受现在的“慢生活”。

　　2现实的制约

　　潘立飞一直是一个坚定地想要利用商业运营让老建筑“活起来”的人。在试水旧馆驿青年客栈没多久，他在华侨新村就开起了“5排5号咖啡馆”。咖啡馆每周都有一 定的主题，很是吸引了不少忠实顾客。“咖啡馆从经营的第一个月开始，就没怎么亏过。当然前期的投入也没有很大，这些年坚持下来，应该说还好。”他说。

　　但潘立飞的志向并不仅仅是一家咖啡馆。他认为，利用老建筑发展民宿应该成为一个方向。“只有游客把泉州当做旅游的目的地，而非中转站，他们愿意留在这里过夜，泉州才有机会将更多的内涵展现给他们看。”

　　旧馆驿青年客栈已经转给了以前的合作伙伴，潘立飞现在的精力都投入到馆驿柒号度假旅馆中。“旅馆的改造，设备的添置等，前期的投入就有近200万元吧。”潘 立飞说，但现在除了节假日还有可能客满之外，其他时间的生意谈不上非常好。更让他尴尬的是，由于缺乏管理规范，他的民宿还只能“试营业”，没有正规执照。 “家庭旅馆、民宿多由老别墅、老房子改造而成，存在住宅禁商、消防验收等方面的限制，大部分家庭旅馆拿不到营业执照。”潘立飞表示。

　　其实不仅是泉州，全国所有的家庭旅馆都面临同样的状况。即使是在家庭旅馆业已经发展得如火如荼的厦门鼓浪屿，也有着同样的“尴尬处境”。

　　“事实上，鼓浪屿现在所面临的这个问题也是比较严峻的，家庭旅馆数量曾在2010年出现‘爆炸式’增长。”在鼓浪屿经营家庭旅馆的朱先生透露，2010年4月 福厦高铁刚开通时，鼓浪屿上家庭旅馆数量为60家到70家。动车开通之后各路资金涌入鼓浪屿，目前岛上家庭旅馆共约200家，但其中有工商执照的正规旅馆 约100家，剩余的多是无证经营或普通民宿。

　　“动车开通后一年多，鼓浪屿上的家庭旅馆曾出现爆满，但也仅局限于节假日，平时并没有外界传的那么火。”朱先生说，眼下这股新鲜劲退去，而且因为鼓浪屿上无证经营的旅馆太多，导致“价格战”等恶性竞争不断，严重扰乱了市场。

　　3转让风潮袭来

　　据分析，老房子商用的成本大概可分为三部分，第一部分是前期修缮、装饰的费用；第二部分是房租和维护；第三部分是商业经营的费用。“‘房东风险’也是必须要 考虑的一方面，有些老房子续租上出现分歧，房东提价或收回房子拒绝续租都会给商户带来很大压力，甚至导致经营中断。”潘立飞说。

　　朱先生对此就深有体会。他透露称，“去年年初鼓浪屿也出现了一拨转让潮，三年前的房租一个月大概5000元，到现在一个月5万元，甚至最后续租被拒，我身边一些朋友就有这样的遭遇。”

　　“华侨新村里，除了最近新开的咖啡馆，其他多是被转手过的，有的甚至不止一次。”潘立飞说，“别以为把老房子用作商业运营很容易，因为是旧房子，单是维修改造 的费用就不低。由于旧房子地点都比较偏，一旦做不起来，什么时候能够回本谁也无法预计，有的人坚持不下去就会退出了。”他说，有时候算算每个月亏起来是七 八万元的费用，很多人就坚持不下去了。

　　“我有个北京的朋友，2002年到2003年之间在北京改造旧民居开咖啡馆，结果最后以亏损了100万元左右的资金告终。”庄剑峰认为，选择介入“老厝改造”的时机也很重要，“当年接受这种形式的消费者可能不多，换到在这两年开，或许就成功了。”

　　【第三部分：建言】 以物养物：开发保护形成效应

　　“我们就像过河的卒子，能不能顺利蹚过这条河还不好说。”一位业界人士表示，虽然有不少人正在尝试将老厝保护和商业经营相结合，但一方面缺乏政策的扶持和引导，也没有成熟的商业模式可以复制，这些都是业界正在探索的保护闽南文化之路。

　　利用商业业态改造起来的老屋，庭院深深、鸟语花香，一改无人居住或者维护的颓败景象，看起来那么美好。可是从“生意账本”上来看，经营者各有各的难处，改造 “老屋”并不是一项任何人都可以做的投资。那么，如何将商业业态和保护老建筑，有机地结合起来呢？业界人士也纷纷献言献策。

　　1树立积极保护的理念

　　“如果谁说让一幢老宅空着就能保护得好，那纯粹是胡说八道。如果老屋没人住，谁知道哪个地方漏水，哪个地方腐朽。这样过上三年五载，这幢老宅还能保存下去吗？”庄剑峰说，那种把老房子锁起来就认为是“保护老建筑”的消极做法最不可取。

　　潘立飞对此深有感触，“许多年久失修的老房子最后以坍塌告终；有的荒废了垃圾成山；也有的老房子虽然有人居住，但也并未得到好的保护，导致老建筑空心化加 剧。”他表示，老建筑物的生存和延续就应该依靠商业化操作，住在这些老房子里的人也许会搬走，但不断进入的游客可以对其进行良性的填补，这也是连接游客与 这个城市的桥梁，形成多元局面。

　　庄剑峰也赞成“以物养物”。他认为，对老房子进行改造和经营不是商户一个人的事，应该由业主和商户共同承担，这也是合作能够长久的保障。“当年古厝茶坊修缮 的时候，业主共同承担了一部分费用，这就是一种责任感；业主将老房子租出去如果是坐等‘捞钱’，这样必然导致房租费用不断上涨，不利于老房子的商业化运 营。”他表示，最好的就是双方都以保护老房子的目的出发，减少功利性因素，将这种老房子业态当做一种生活方式，而非赚钱机器，否则必然被淘汰。

　　相比于其他城市，业界人士认为，值得庆幸的是，泉州现在依然还有不少老房子“大隐于市”，并没有过度开发的问题。“但怎么保护，怎么合理利用，都需要慢慢摸 索，正确的观念先要确立起来。”有关人士认为，老房子的过去是泉州的一部简史，现在是泉州城市文化的点缀，而未来，它可能是泉州旅游业发展的支柱。

　　2企业可认养老房子

　　古厝茶坊能够运营这么多年，除了坚持之外，庄剑峰也有其独特的经营之道。“这么多年，茶馆的消费水平没有提升多少，还是几十元就可以泡壶茶。但工作人员越来 越多，房租也涨了，现在一个月算下来成本得有五六万元，想从喝茶消费上盈利，很难。”他说，所以茶坊里除了喝茶，也兼售茶具、兰花等等。

　　在潘立飞的旅馆里，除了提供住宿，也有印尼的手工饼干出售，前台大堂里也有特色地图、手工艺品代售。

　　“我还有个想法，把茶坊里的每个包间名称让泉州品牌企业来冠名，包间里可以做一些企业文化的展示。”庄剑峰说。他还认为，泉州的民营经济活跃，可以把实业与老建筑保护相结合。“比如让企业认养老房子，一栋房子交给一家企业运营，企业可以结合自己的品牌文化做商业运营。”

　　庄剑峰说，把老厝改造成商业业态，不能够太功利。“即便没有顾客，我也把这里当成自己平时生活的一部分，它是闽南文化的一个缩影，是一种老泉州人生活的范本。”他说。

　　泉州市古建筑有限公司董事长蒋钦全说，老建筑的开发和利用不能仅仅以经济效益作为参照，也不能只看到它的物质功能。“古建筑文化是一种多元的文化，它同时还 承载着本土的风水文化、家族文化等，对它进行开发，更需要对它所包含的内涵和文化底蕴进行宣扬，比如业态的选择就很关键，既要能够有助于弘扬闽南传统文 化，也要提供现代休闲文化的传播，比如茶叶、香道、陶艺等就很适合。”他认为。

　　3维持原有生态的保护

　　“目前泉州对古建筑的保护尚停留在抢救性维修层面，还没有形成系统性保护和保护性开发的统筹观念。”蒋钦全表示，“引入商业是一个很好的做法，但从更大范围来讲，我们传统古民居获得长效保护的出路是进行统筹规划。”

　　蒋钦全举例说，如晋江“五店市”就是结合旧城改造，对传统古街区进行统一设计，力求通过成片开发保护，打造“闽南文化新街口”，“成片设计、保护，才能进行分期分批有序实施，形成规模效应。”

　　他认为，民间的自生自灭，无法形成效应，泉州地面的文物那么多，应该由有关方面进行统一规划整合。

　　庄剑峰则举了“上海田子坊”的例子。“田子坊的商业业态引入并不是随意的，有一个专门的管理委员会，委员会由有关部门以及原来田子坊的居民们一起构成，重大决定必须委员会通过，这样既有效保护原有居民的权益，也带来了该有的经济效益、文化效益、社会效益。”

　　田子坊的保护，就是将特色民居以历史风貌保护为原则，在合适条件下开发利用。“如果开发是为了更快地赚钱，甚至破坏原来的建筑生态，那还不如不动。”他说。

　　【链接】 金门经验

　　“‘修旧如旧’是指在修复时请经验丰富的老师傅进行修缮，以保持古建筑的完整性。这并非只是停留在外观‘如旧’上，而是让古建筑内在的设施和风格都保持原有 的风貌。”蒋钦全说，比如对古建筑进行修缮改造时怎么安排设计卫生间，怎么保护它的排水系统，怎么保留它的传统古韵味，这些都是要事先进行论述的。

　　金门将红砖古厝按保护层级分为古迹、历史建筑和传统民居，不同层级有不同的补助标准。古厝只要被列为金门县定古迹，房屋所有权人自己出资修缮且愿意遵循“修 旧如旧”要求，就可向政府申请补助，补助经费折合人民币250万元至350万元；历史建筑的修缮补助金额在100万元；传统民居大约是30万元。专款补助 通常由房屋所有权人申请，县政府请专家进行评定。通过后，修缮工程由政府发标、民间承揽。过去五年来，金门县政府累计为300多幢古厝进行修缮。（文图/郭华萍 刘莉萍）