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连锁酒店品牌或将涉足长租公寓市场

2014-07-21 来源:环球旅讯
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【导读】在竞争日趋激烈和盈利连年走低的背景下,国内的酒店集团纷纷在产品线上寻求扩张,意图发掘出新的盈利增长点。国内某些连锁酒店品牌正在考虑涉足长租公寓市场。

  在竞争日趋激烈和盈利连年走低的背景下,国内的酒店集团纷纷在产品线上寻求扩张,意图发掘出新的盈利增长点。不过,纵观各酒店集团业务扩张方向——产品线往中高端或低端的品牌延伸,但并未走出酒店的业务范畴。

  近日,国内某些连锁酒店品牌正在考虑涉足长租公寓市场,其中包括运营布丁酒店品牌的住友酒店集团。住友酒店副总裁章蔚向记者证实了此消息。不过,章蔚表示,布丁的长租公寓产品还处于产品的前期研发阶段,具体的产品形态不方便透露,但产品的人群定位针对的是布丁酒店原有的年轻客群。
  章蔚说:“我们的长租产品不过是为了满足我们的年轻客人不同的居住场景,当他外出旅行的时候住布丁酒店;当他在工作生活的城市时,就住布丁的公寓。”酒店与长租公寓虽然同属居住产品,但是两者运营模式相差甚远。布丁这个跨界,不可谓不大。
  长租酒店在国外被称作Extended Stay Lodging,最早起源于美国,他们为商务旅行者提供民居式的酒店公寓服务,房间内配备厨房和洗衣机。洲际酒店旗下的Staybridge Suites、万豪酒店旗下的Residence Inn、希尔顿酒店旗下的Homewood Suites、凯悦酒店旗下的Summerfield Suites等都是高端长租公寓的领先者。而在亚洲,新加坡的雅诗阁(Ascott)、辉盛 (Fraser)则是这一市场的领导品牌,并在亚洲主要城市都有物业运营。
  而在国内长租公寓市场,上述的国际酒店品牌还几乎没有布局,北上广深的高端市场则基本被雅诗阁、辉盛阁所控制,而上海的优帕克、广州的私享家等品牌则在部分城市的中端市场占有一定的份额,它们同时涉足短住和长租领域,已在此领域耕耘近十年;但在低端市场,还未出现有影响力的品牌。不过,目前众多地产、金融资本通过投资创业公司正在涉足这个领域。
  租房市场痛点:资源错配
  刘翔于2012年初在成都创立优客逸家,为都市白领提供长租公寓产品。在这之前,他已经在旅游电商领域打滚了快十年。跨界的经历,使他做长租公寓的产品时参考了互联网的产品思维。优客逸家的发展速度也很快,据他透露,目前优客逸家在成都已拥有2000套房源,在武汉拥有近300套房源。
  刘翔认为,长租品牌公寓跟当年快捷连锁酒店萌发的大背景是一样的——市场需求特别旺盛,但市场供给特别紧缺。缺的不是房子,而是缺少有标准、有品牌、有附加服务,能更好满足都市白领需求的居住产品。
  “从供应端看,中国已经到了以房屋存量为主的后房产时代,全国的平均空置率接近30%。高空置率所产生的大量房源,主要都是流向租赁市场。但这些房屋相当部分是三房或三房以上的大户型。而在需求端,套房整租的租客不多,超过70%的租赁需求都是20~30岁人群,尤其是20~25岁,他们不需要那么大的居住面积,其收入水平也支付不起整套房的租金,他们的真正需求是合租或单间求租。”刘翔从这些数据得出一个结论是:这个市场存在着一个资源错配的问题,需求方不需要或者没能力租这种大户型整套房,但供给方却整套出租。
  刘翔所描述的这种房屋租赁市场的资源错配,在房价高企的一二线城市尤其突出,于是“二房东”应运而生,个人或部分房地产中介从房屋业主手上租下房源,然后以间为单位分租给年轻人。不过这种非标准化的产品使得房屋在新旧程度、装修风格、家具配置、价格合理等方面良莠不齐,更谈不上租赁服务和管理,并且各种纠纷更使房屋租赁成为最谈不上用户体验的市场。
  “长租在国内还是一个很初级的市场,没有什么大玩家,这对优客逸家是极好的机遇。”刘翔说。
  不过,刘翔认为进军长租市场还有一个前提,就是一个城市的租金水平要达到一定价位才能支撑租房品牌化,“除开成本差不多的装修费用,如果一个城市的租金水平很低,利润空间就低,标准化和品牌化的租房服务也就无从开展了。”
  长租背后的生意经
  在旅游行业多年的经验,也让刘翔在创办优客逸家的前期调查时,很自然拿长租产品与酒店产品做了一番对比,他发现,从成本和现金流的角度看,长租是一个远比短租或酒店好的生意:
  1、长租产品有非常好的现金流,财务杠杆很好。酒店短租顶多是个现金收入,但长租公寓有预收款(押金+房租),就可以用钱生钱滚动的方式来发展;
  2、与酒店的服务相比,长租公寓提供的是有限的、低频次的服务。房子出租以后,后续的服务并不是那么密集,也不需要每天去服务客户;
  3、长租产品分销的渠道成本也很低,酒店或短租公寓都需要频繁考虑销售问题,需要找分销渠道,而且分销费用高企(OTA的佣金率在15%~20%之间);
  “短租也好、酒店也好,产生的平效比(每平方米贡献的营收)看起来是很高的,但刨除了分销成本和运营成本后,长租和短租的产品净利润率是差不多的。”刘翔判断,在这种净利润差不多的情况下,长租有更好的财务杠杆,而且还是一个蓝海市场,相对而言短租公寓和酒店被替代性较强,竞争非常激烈。”
  广州私享家酒店管理公司联合创始人兼COO贾领刚也承认长租公寓是一个大蓝海市场,但他对这个生意的风险也有足够认识:“空置期是我们公寓运营商承担了风险,因为房源是包租形式,如果房子装修后还没租出去,依然要支付给业主租金”。
  最后拼的其实是系统的运营
  服务公寓市场存在两种业态,即集中式业态和分布式业态。在业内人看来,这两种业态其实是拥有截然不同的运营模式。
  集中式业态,即公寓运营商从大业主手中整栋包楼或者购买物业。据晟曜行服务公寓联合创始人全雳介绍,集中式业态的好处是公寓容易做到标准化,因为是在一栋楼内,可以实行酒店式的集中管理。目前能大规模采用这种集中式业态的只有雅诗阁和辉盛,雅诗阁的母公司是地产商凯德集团,整栋物业容易拿下,房源地段又好,所以它做的是月租在2万~3万区间的高端公寓市场。据环球旅讯了解,而国内的公寓社区大多采用的是分散式业态,只有北京自如友家、新派公寓在北京地区部分采用这种集中式业态。
  刘翔认为,做集中式业态的生意没有护城河,它比的是在城市的好地段拿到好价格的物业,背后讲的是关系。
  而分布式业态,即房源分布在城市的各个社区里,每个社区可能只有几套房源。全雳认为这种业态的弊端很明显,房型大小不一样,所以家居配置也不一样,就很难去做到标准化,很难大规模复制。
  在刘翔看来,这正是他们这种做互联网电商出身的团队能发挥价值的地方。优客逸家目前的房源都是分布式业态——拿房时面对不同的房东,装修进度管理分布在不同小区的工地,招租时也要根据不同的小区、房型做不同的定价。包括租后管理、公共区域的卫生保洁、水电费垫付代缴、及时的上门维修服务等这一系列的事情,既是碎片化服务,又在分布式的房屋里完成。刘翔把这些服务的特点概括为高频次差异化,但恰恰是高频差异化的产品对互联网的依赖特别大,这就把传统的中介公司、开发商屏蔽在外。
  “分布式业态最后拼的就是系统的运营,它的决策链条超长,涉及了中介公司、装修公司、物业管理公司和IT公司四种不同的业务类型”,“我们的 IT系统要把链条全部整合,并保证其高效顺畅地运转。这有点像酒店行业的订单系统,但又复杂上百倍。”刘翔说。
  刘翔自称他并不怕酒店集团涉足这个领域,“优客逸家的流程系统单研发人员就有10个,整个系统将近300个工作节点,他们用自己的长板制定下这个新市场的游戏规则。”
  清一色主打“居住社交”
  互联网给租房市场带来的改变还不止这些。目前在长租公寓产品中,除了品牌、装修标准、服务外,还有一个产品标配——社交元素。在全雳看来,低端的单间出租的长租公寓,合住租客免不了会产生摩擦,甚至是纠纷,而处理这些纠纷对公寓运营商是极其麻烦的事。
  不过目前这些以互联网方式做长租产品的公司却并不担心这一点,它们在产品中清一色主打“居住社交”,试图通过加入社交元素打造和谐的居住社区。以优客逸家为例,除了基本的租客信息备案、同性别尽量安排同一套房外,还控制房间居住人数、不带宠物、不带小孩等规定,都是为了减少纠纷发生的可能性。
  除了这些硬性规定,更能提高客户黏性的是,这些单身年轻白领交友、娱乐、结伴出行等的软性需求,优客逸家提倡这种租伴即伙伴的租住文化,从预订网站的网页设计、语言描述到租房文化的展示,无不打着温情脉脉的社交牌,触动这些离家工作的住客。
  在酒店公寓市场,不得不提是近两年被广为关注的途家,与优帕克和私享家专注于一二线商务城市不同的是,途家的房源拓展更加专注于旅游目的地,从最初的三亚分散式房源起家,当途家的品牌影响力逐渐走强后,很多旅游目的地的地产开发商纷纷与途家合作。途家为他们销售出去的旅游房产或投资性房产做管家服务,由此途家也转向集中式房源,而且只做短租,途家甚至自创了 “斯维登“度假公寓品牌。
  途家模式的核心在于其为业主提供的“品牌化、标准化的公寓式酒店管理服务”,这是赢得业主、开发商、旅行者青睐的关键。与优帕克和私享家不同的是,途家并不需要向房主支付固定的房租,而是与房东分享出租收入,这种低风险的运营模式也引致了途家高速的扩张。这种多方受益的合作模式,对长租公寓运营商是个有益的启示。而据笔者了解,广州的私享家也已经开始转变,在部分旅游目的地城市采取了托管模式,与途家开始了正面竞争。
  不过,从上文所述,可以看出,长租公寓是一个比酒店、短租公寓更为复杂的市场,无论是房源获取、房源稳定性、房屋管理,还是流程运营、服务区域的分散性、客户关系维护等方面,都比酒店经营要求更高。酒店集团要跨界到长租市场,需要适应新的游戏规则,如何在原有资源和行业经验上,创建与长租市场相匹配的业务流程和服务标准,是他们首先要考虑的。
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