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重庆旅游地产发展前景:两大瓶颈待突破

2011-05-11 来源:欣欣旅游网
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【导读】“房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。”中原地产旅游地产策划团队副总曾玉敏说:“但越来越多的房地产企业涉足旅游地产,市场也面临人才、资金以及企业本...

    “房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。”中原地产旅游地产策划团队副总曾玉敏说:“但越来越多的房地产企业涉足旅游地产,市场也面临人才、资金以及企业本身的运营能力等问题。”

  瓶颈一 旅游地产专业人才稀缺

  曾玉敏介绍,从全国旅游项目的成功经验来看,上述三项条件缺一不可。重庆旅游地产目前正好处于起步阶段,应该从中学到更多运营经验。

  以华侨城为例,华侨城成功之处在于准确定位,以休闲娱乐主题,从深圳的历史地理和人文环境出发,由静态陈列到完全动态体验,文化内涵从表面的景观移植到文化转变,不断适应城市发展,满足客户多元化需求。而华侨城在成立之初,华侨城引进第一个项目是聘请知名顾问,做区域定制性项目定位。

  与华侨城比较接近的鲁能三亚湾项目,因其运营团队出色的运营水准,产品一上市即被疯抢。鲁能三亚湾项目是一个综合娱乐、高尚体育、休闲度假、游艇观光、康体疗养、购物、餐饮以及居住为一体的旅游地产项目,当年一开盘,每平方米便卖出5万元的天价。而当时,三亚城区房价仅卖5000多元/平方米,滨海房也才7000—10000元/平方米的价位。

  鲁能的成功是对企业运营能力的验证。不过,开发旅游地产不是“价高者得”的游戏,往往要求开发商有更好的策划、规划、资金、资源整合及运营能力,开发过程中还要兼顾当地原住民、政府等相关群体的利益。

  北京神州之旅开发的内蒙古根河“天工部落”,就是至今仍为业界惋惜的一个案例。

  据了解,“天工部落”位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡,是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区,是其在黄山“徽州文化园”项目的快速复制。产品出来后并没有像预期的火爆,项目经营异常艰难,第一期建成之后,迟迟不见第二期出来。

  中原方面认为,“天工部落”的失败,在于定位不准确,对于地广人稀、旅游大环境远没有形成以及旅游季节性太强等因素客观制约其发展,未充分发挥根河原有自然资源品位和低廉地价优势,快速复制,缺乏详实调查研究,后期承担大部分旅游推介工作。

  企业运营能力之后,其次是资金瓶颈,包括配套的金融机制。做旅游地产必须大规模地投入,回收周期较长,企业要对整个投资周期有一个很好的把控。

  最后是人才储备瓶颈,这也是目前国内旅游地产发展最大的瓶颈。旅游地产是一个相对更为专业的领域,不仅是高级管理人才,中层及基层的人员都需要相关的专业培训,这些专业性人才在国内还比较稀缺。

  瓶颈二 主题旅游地产亟待挖掘

  曾玉敏说,重庆的旅游地产,由于还处于相对较低层次的发展阶段,几乎都是围绕景点做文章,而没有挖掘更多的突出旅游主题,比如具备丰富水资源、山资源以及城市资源的主题旅游地产。

  曾认为,作为山水之都,重庆有着非常丰富的风景资源。但很多外地人到重庆后,都感到没有完全应用好而为之惋惜。除原生态景观之外,重庆目前还很少发掘出更多更新的人造、人文景观。如各种影视拍摄基地。这类项目的经营者如果抓住名人出入频繁而带来的名人效应,一定可以提升其物业价值。

  曾玉敏的观点得到一些旅游地产开发商的认同。

  金阳·百岛湖温泉旅游度假区的营销总监郑萍则表示,应该从更宏观的角度来理解旅游地产市场。

  郑萍认为,旅游地产以后的发展方向,不应仅停留在项目上,而要以“城”的概念去打造。当然,这个概念也绝不意味着开发商充当的仅仅是城市运营商的角色,因为旅游地产是必须建立在丰富的自然资源和深厚的文化上的。

  如金阳·百岛湖温泉旅游度假区,最开始就是因为在四川大竹发掘了“亚洲第一温泉”———朝阳温泉,然后深入了解四川大竹之后,才发现大竹不仅是全国著名的“苎麻之乡”,还拥有AAAA级风景旅游区的五峰山国家森林公园、“中国道路建设的活史书”———三国古官驿道及西南地区唯一保存完好的中西合璧式古建筑群、川东地区第一大寺院净土寺等旅游资源。因此,这让金阳地产决定投资数十亿元打造一个以温泉、竹、佛教文化为主题的以“城”为概念的中高端休闲度假区。

  重庆立业副总沈光明表示,虽然目前重庆旅游市场正从原来的零散型逐渐转向规模化方向发展,档次也随之提高,但重庆的旅游地产还仍处于起步阶段,发展空间巨大。

  沈光明分析认为,旅游地产的购房者共分为两种,一类是喜欢休闲度假生活方式的城市精英阶层,二是在通货膨胀的压力下,为了投资保值的购房者。旅游地产购房者对旅游地产的要求将越来越高,越来越细。因此,他预测,将来的旅游地产市场会越来越火爆,也会逐渐走向更细分化的形态,如养老旅游地产、青年度假旅游地产、奢华度假地产、第二居所等等。

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